Hauskauf in USA

Haus kaufen in den USA. Immobilien in Amerika

Tipps: Ein Haus oder Immobilie in den USA kaufen. Ablauf beim Hauskauf, Kosten und was beachten?
Der Traum für Viele. Ein eigenes Haus in Amerika.
Der Traum für Viele. Ein eigenes Haus in Amerika.

Jeder träumt davon sein eigenes Haus in Amerika zu besitzen. Aber am Anfang stehen viele Fragen, wie man ein Haus in den USA kauft. Was muss man alles beachten wenn man dort eine Immobilie (Real Estate) erwerben möchte?

Monka Wilson lebt seit 1990 in Florida und ist heute Immobilienmaklerin

Um Antworten von einem Fachmann/frau zubekommen habe ich Monika Wilson von Century21.com gebeten ein paar Fragen rund um den Hauskauf zu beantworten.

Monika ist 1990 von Deutschland nach Florida ausgewandert lebt dort mit Ihren Mann und beiden erwachsenen Kindern. Seit 1994 ist Sie Immobilienmakleinr in SW Florida und arbeitet im Großraum Fort Myers / Cape Coral, hat drei Deutsche Schäferhunde und einen "alten" Käfer Kabriolett. D.h. ein wenig "Deutsch" hat Sie sich erhalten. Monika hat auch eine Zusatzausbildung zum CIPS gemacht (Certified international Property Specialist), da Sie viel mit internationalen Klienten zu tun hat. Zudem hat Sie das Centurion Produktionslevel bei Century 21 und auch den "Quality Service" Award (eine Auszeichnung, die von Kunden vergeben wird für guten Kundenservice).

Hallo Monika,
jeder träumt davon sein eigenes Haus in Amerika zu besitzen. Wer kann sich dort ein Haus kaufen, welche Voraussetzungen muss man erfüllen?

Monika: Jeder kann hier in Florida ein Haus kaufen, ein spezielles Visum ist für den Kauf eines Hauses nicht erforderlich. Der Kauf eines Hauses hat jedoch keinerlei Einfluss auf ein Visum (sollte ein Visum angestrebt werden). Auch wenn man ein Haus hier besitzt kann man weiterhin mit dem Visa Waiver in die USA einreisen - darf jedoch bis maximal 90 Tage am Stück in den USA sein. Wenn man länger in den USA bleiben möchte muss auch der Hausbesitzer über den Weg eines "normalen" Visums gehen.

Es steht derzeit zur Debatte ein Hauseigentümer Visum zu erteilen, d.h. die Hausbesitzer wären damit in der Lage für länger als 3 oder 6 Monate in den USA zu bleiben, solange sie Hausbesitz und notwendiges Kapital nachweisen können. Dieses Visum wäre jedoch lediglich ein uneingeschränktes Besucher Visum und enthält keine Arbeitserlaubnis. - Aber es steht lediglich zur Debatte und ist (noch) nicht Gesetz.

Gibt es Unterschiede zwischen einem Ferienhaus und einem festen Wohnsitz?

Monika: Der einzige wirkliche Unterschied ist, das der Ferienhausbesitzer nicht für "homestead" gehen kann. Homestead Exemption ist eine reduzierte Grundsteuer für den Hauptwohnsitz. Jedoch auch Amerikaner, die hier in Florida bspw. einen Zeitwohnsitz haben, können diese reduzierte Grundsteuer auch nicht in Anspruch nehmen. Und natürlich benötigt man bei einem Ferienhaus eine Verwaltung vor Ort, die sich dann um das Haus und auch die Feriengast kümmern.

Netto ist selten Brutto in den USA. Welche Kosten kommen noch zum Hauspreis hinzu?

Monika: Das ist von County zu County und von Staat zu Staat unterschiedlich. Hier bei uns in SW Florida (Lee County) kommen für den Hauskäufer nur geringfügige Kosten hinzu - der Verkäufer zahlt bspw. beide Makler (den Verkäufer Makler und auch den Käufer Makler), der Verkäufer zahlt weiterhin die Title Insurance, die Title Search, die Doc Stamps.

Der Käufer zahlt lediglich ca. $ 500.00 an die Titel Company und die Kosten für ein Haus inspection (ca. $ 350) sollte er eine solche wünschen. Wenn der Käufer eine Hypothek möchte, zahlt der Käufer selbstverständlich die Abschlussgebühren für die Hypothek.

Was ist eine Title Company?

Monika: Die Title Company ist vergleichbar mit einem Notariat in Deutschland. Die Title Company kümmert sich treuhänderisch um den Verkauf, die Title Company führt auch die Title Search durch, um sicher zu stellen, dass das Haus schulden und lastenfrei übergeben wird und stellt eine Title Insurance aus - für den Fall der Fälle, das bei der Title Search etwas übersehen worden ist. In einem solchen Fall tritt dann die Versicherung ein und kümmert sich um das "Problem".

Eine Küche ist oft beim Hauskauf inklusive.
Eine Küche ist oft beim Hauskauf inklusive.

Wovon unterscheiden sich amerikanische Hausinserate von den Immobilienanzeigen hierzulande?

Monika: Ich denke die sind ziemlich gleich - Unterschied hier ist allerdings, dass jeder Makler Zugriff hat auf alle Objekte, die sich auf dem Markt befinden. D.h. der Käufer muss nicht von Makler zu Makler ziehen, sondern kann einen Makler des Vertrauens wählen, der dann alle Häuser zeigen kann, die dem Käufer zusagen.

Die Provision wird dann automatisch zwischen Käufer Makler und Verkäufer Makler geteilt. Am besten kann man sich das System wie einen großen Topf vorstellen. Jeder Makler schmeißt sein Angebot in diesen Topf und alle Makler können die individuellen auf den Kunden zugeschnitten Häuser aus dem Topf herausholen.

Auf welche Mängel sollte man drüben besonders achten, die man nicht gleich sieht, und wie erkennt man 'Alt'-Lasten?

Monika: Um die Altlasten kümmert sich die Title Company und stellt für den Verkäufer eine Versicherung aus für den Fall der Fälle, das etwas übersehen worden ist. Ist mir jedoch in über 20 Jahren Immobilienmakler hier in SW Florida noch nie vorgekommen. Die Title Companys sind da sehr genau. Für eventuelle Mängel sollte der Käufer auf jeden Fall eine Hausinspektion durchführen lassen. Die Kosten für ein "normales" Haus ca. $ 350 und meiner Meinung nach ist das auf jeden Fall eine lohnende Investition.

In den Jahren 2004 - 2009 hatten wir hier ein Problem mit Trockenwänden. Da wir eine Trockenwandknappheit hatten in diesen Jahren wurde diese von China importiert. Diese Trockenwände haben Sulfatprodukte und fangen an zu "riechen" und zerfressen Installationen und Elektrik. Ca. 10% von den Häusern, die in diesen Jahren gebaut worden sind bzw. renoviert worden sind haben das Problem. Von daher auf jeden Fall eine Hausinspektion durchführen lassen.

Monika Wilson empfiehlt vor dem Kauf unbedingt eine Hausinspektion zu beauftragen.
Monika Wilson empfiehlt vor dem Kauf unbedingt eine Hausinspektion zu beauftragen.

Gibt es Gutachten wie bei uns? Wie etwa den Energieausweis?

Monika: Ja man kann ein Gutachten bestellen, das kostet ca. $ 450,00 - jedoch hat jeder Makler Zugriff auf die gleichen Informationen wie ein Gutachter und kann (kostenlos) eine Marktanalyse für das entsprechende Haus erstellen. D.h. wenn der Käufer nicht über eine Hypothek geht, kann er sich die Kosten für ein offizielles Gutachten sparen. Geht der Käufer für eine Hypothek wird die Bank auf einem offiziellem Gutachten bestehen. Energieausweise gibt es hier (noch) nicht wobei die neueren Häuser inzwischen auch hier energiebewußt gebaut werden.

Wie erkennt man 'gute' Nachbarschaften aus der Ferne?

Monika: Schwierig :) Wir als Makler dürfen leider keine Aussage über "gute" oder "schlechte" Nachbarschaften machen, da dies diskriminierend und Strafbar wäre. Jedoch empfiehlt es sich immer auf der örtlichen Sheriff Web Seite nach Kriminalität Statistiken zu schauen. Nur so am Rande, Cape Coral ist die Zweitsicherste Stadt in Florida :)

Wie hoch sind die laufenden Kosten im Vergleich zu hier? Gibt es besondere Nebenkosten?

Monika: Nebenkosten hat man hier wie auch in Deutschland

  • Grundsteuer (Müllabfuhr ist in der Grundsteuer enthalten)
  • Versicherung (in der normalen Hausversicherung ist übrigens Sturm/Hurricane enthalten)
  • Strom - der muss hier in SW Florida das ganze Jahr durch laufen, da die Klima Anlage und auch die Schwimmbad Pumpe ständig an sein müssen)
  • Wasser (sofern man keine eigene Wasserversorgung hat)
  • Telefon/Internet/TV
  • Schwimmbad und Gartenpflege
  • Hausverwaltung
Klimaanlage und Pool sind die größten Stromfresser und Nebenkosten.
Klimaanlage und Pool sind die größten Stromfresser und Nebenkosten.

Im Großen und Ganzen sollte man mit zwischen $ 500 und $ 1,500/Monat Unkosten rechnen.

Man sieht oft bei Anzeigen das eine Finanzierung mit angeboten wird. Wie würdest Du das bewerten und was sind deine drei Tipps dazu?

Monika: Am besten mit einem guten Hypotheken Makler sprechen - bspw. Kirsten Paul von Paul Finance. Sie ist auf Hypotheken für Ausländer in Florida spezialisiert und ich kenne sie bereits seit über 20 Jahren. In der Regel verlangen die Banken hier 30% Eigenkapital und Nachweis über Vermögen und Gehalt/Einkommen. Der Zinssatz ist hier allerdings höher als in Deutschland, Vorteil für eine Finanzierung hier ist allerdings, das man die Hypothek jederzeit ohne "Strafen" (Anmerk. Vorfälligkeitszinsen) zurückzahlen kann.

Da wir gerade beim Thema sind. In den letzten Jahren sind einige Häuser in den Besitz der Banken gegangen, sogenannte Forclosures. Sind dort noch Schnäppchen zu machen und wie unterscheidet sich der Ablauf dort?

Monika: Ja es gibt noch ein paar, aber die werden zunehmend weniger :) Vom Ablauf her sind die ähnlich wie ein "normaler' Kauf, nur das man hier direkt mit der Bank verhandelt und nicht mehr mit dem eigentlichen Eigentümer.

Auch wenn ein Haus der große Traum ist. Welche Vorteile hat eine Eigentumswohnung oder in einer Wohnanlage?

Monika: Vorteil bei einer Wohnung in einer geschlossenen Wohnanlage ist, dass man sich nicht um Garten oder Schwimmbad kümmern muss und sich die Verwaltung der Wohnanlage sich um alle Schäden kümmert, die von außen passieren. D.h. wenn die Wohnanlage bspw. ein neues Dach braucht wird dies aus dem "Gemeinschaftstopf" bezahlt, das gleich gilt für Neuanstrich und so weiter. Dafür bilden die Anlagen Reserven aus dem monatlichen Wohngeld. Nachteil bei Wohnungen ist, dass man diese häufig nicht ferienmässig vermieten darf. Bei einer Wohnung hat man außer Strom, Grundsteuer und dem monatlichen Wohngeld keinerlei weiteren Kosten und auch eine Hausverwaltung ist häufig nicht nötig.

Der Vorteil bei Wohnanlagen ist das man sich ein Verwalter um alle Reparaturen kümmert.
Der Vorteil bei Wohnanlagen ist das man sich ein Verwalter um alle Reparaturen kümmert.

Wie wird die Provision ausgehandelt?

Monika: Provision zahlt der Verkäufer und ist normalerweise 6% - diese 6% werden 3/3 zwischen Käufer Makler und Verkäufer Makler geteilt. (Anmerkung: In den USA haben Käufer und Verkäufer jeweils einen eigenen Makler. So werden Interessenskonfilikte ausgeschlossen.)

Wenn man sich entschieden hat ein Haus o. Wohnung zu kaufen. Wie ist der Ablauf bis man die Schlüssel in der Hand hat?

Monika: Das ist eigentlich recht unkompliziert wie so vieles hier in den USA. Wir finden ein Haus, machen ein Angebot, Verkäufer akzeptiert das Angebot, es wird eine Anzahlung fällig in einer Höhe auf die sich Käufer und Verkäufer einigen, ein Abschlußdatum wird festgelegt.

Dann geht der Vertrag zur Title Company, die dann sicher macht, das auf dem Objekt keine Altschulden oder Altlasten liegen, die Abschlussdokumente werden erstellt, Käufer und Verkäufer unterschreiben, Geld ist auf dem Treuhandkonto der Title Company und Schlüssel werden übergeben :) Das war’s schon.

Natürlich wird in der Zwischenzeit eine Hausinspektion durchgeführt und sollten dort Mängel beanstandet werden, kann der Käufer entweder vom Verkäufer verlangen diese Dinge zu berichtigen, einen Nachlass auf den Kaufpreis einzuräumen oder aber vom Vertrag zurücktreten. In diesem Fall bekommt der Käufer die gesamte Anzahlung ohne jegliche Abzüge zurück.

Wenn jemand meint drei Monate im Jahr dort zu wohnen und den Rest der Zeit die Immobilie (natürlich durch dich;-) zu vermieten. Würde das Funktionieren oder was meinst Du was er Übersieht?

Wie man es aus den US-Serien kennt. Wohn und Essbereich gehen ineinander über.
Wie man es aus den US-Serien kennt. Wohn und Essbereich gehen ineinander über.

Monika: Ich selbst mache keine Ferienvermietung habe jedoch sehr gute Property Managers an der Hand, die so etwas für den Käufer machen. Die kümmern sich dann um alles, inklusive Abrechnung, Einweisung, Ausweisung,...... und zahlen auch die laufenden Rechnungen wie Strom, Wasser,.... In der Regel verlangen die $ 100/Monat und 15 - 20% von den Mieteinnahmen sofern sie den Mieter vermitteln. Bringt der Eigentümer den Gast selbst fallen diese Kosten selbstverständlich weg.

Welche Arbeit kann eine Maklerin, wie Du, den Käufer abnehmen, als wenn er selber auf die Suche geht?

Monika: Ein guter Makler wird sich um alles kümmern und kennt sich in der Gegend natürlich bestens aus. Er wird für den Käufer arbeiten und nicht für den Verkäufer und wird auch die Verhandlung übernehmen und sich um die Abwicklung kümmern. Ein guter Makler kennt den Markt und wird richtig beraten können - auch wird ein guter Makler von gewissen Häusern abraten, wir kennen in der Regel einen Großteil der Häuser auf dem Markt mit möglichen Fehlern oder Schattenseiten. Er wird den Käufer über mögliche Entwicklungen in bestimmten Lagen aufklären sowie über die Wassertiefen und Brückenhöhen der Wasserstraßen bescheid wissen. Ein guter Makler kennt die Gegenden sehr gut und kann (auch wenn wir über die Qualität der Wohngegend keine Aussage machen dürfen) doch Häuser auswählen, die den Kriterien des Käufers entsprechen.

Noch eine letzte Frage an Dich. Wer ist alles bei dir Richtig um eine Immobilie zu erwerben?

Monika: Jeder :) mache da keine Unterschiede, ich verkaufe leere Baugrundstücke für um die $ 8,000 genauso gerne wie die Luxus Immobilie für 4 Millionen und alles was dazwischen liegt. Ich bin selbst vor 24 Jahren ausgewandert und habe nicht vergessen wie "verloren" ich mich damals gefühlt habe.

Ich möchte allen meinen Kunden - aber besonders denen aus dem Ausland - den Start hier in Florida so leicht wie möglich machen und stehe allen meinen Kunden auch über den Kaufabschluss hinaus jederzeit gerne mit Rat und Tat zur Verfügung. Ich habe heute noch Kunden, die vor 10 Jahren oder noch länger her eine Immobilie von mir gekauft haben, die nach wie vor bei mir im Büro vorbeikommen oder anrufen oder ein Email schicken, wenn sie Fragen haben oder auch einfach nur um "Hallo" zu sagen.

Vielen Dank an Monika Wilson für das Interview.

Hier noch mal die Kontaktdaten für alle Interessierten:

 

Monika Wilson Monika Wilson
725 Cape Coral Pkwy W
Cape Coral, FL 33914
Office: (239) 542-8611
Tol Free: (877) 228-3141
Direct: (239) 823-9683
www.swfloridaforyou.com

 

Wichtige Begriffe aus Immobilienanzeigen in den USA

  • Beds: Anzahl der Schlafzimmer (nicht Zimmer insgesamt, sondern lediglich reine Schlafzimmer). In den USA wird in Anzeigen mehr Wert auf Anzahl der Schlafzimmer, als wie bei uns die Anzahl der Räume Wert gelegt.
  • Bath: Anzahl der Badezimmer (F= Full bath, hat Toilette, Waschbecken, Badewanne oder Dusche) (H = halbes Bad, hat nur Toilette und Waschbecken). Auch ein wichtiges Anzeigen Kriterium.
  • Listing: ist eine interne Kennungsnummer, die uns als Makler hilft die Immobilie in der Datenbank leicht wieder zu finden
  • County: gleichbedeutend mit Kreis, Cape Coral, Fort Myers, Sanibel, Captiva, Pine Island, North Fort Myers, Fort Myers Beach, Bonita Springs liegen alle in Lee County
  • Listing Price: Preisvorstellung
  • Prop Type: Art der Immobilie (residential = wohnen, commercial = gewerblich)
  • Prop Subtype: Unterbegriff: Single Family = Einfamilienhaus
  • GEO Area: Geografische Gegend, die einzelnen Städte hier sind in verschiedenen geografischen Gegenden unterteilt. Ihr Immobilien Makler kann Ihnen eine Straßenkarte geben, wo diese Einteilungen sichtbar sind.
  • Subdivision: ist meistens der Stadtteil oder bei einer geschlossenen Wohnanlage wird dies der Name der Wohnanlage sein.
  • Year Built: Baujahr
  • PID = Parcel ID Nummer, dass ist die Nummer mit der die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist.
  • Living Area: Wohnfläche unter Klima Anlage (ähnlich wie in Deutschland beheizte Wohnfläche) SF = qm ist sehr ungefähr eine "0" weniger, d.h. wenn es sagt 1400 SF ist es etwas weniger als 140 qm.
  • Price/Sq ft: Preis/Square Feet
  • Lot Sq Ft: Grundstücksgröße in Square Feet
  • Lot acres: 1 Acre = 43.560 SF, wenn es sagt 0.25 Acres ist das Grundstück ¼ Acre gross. In Cape Coral benötigt man wenigstens 9500 SF Grundstück, um bauen zu können. Ein Lot in Cape Coral ist 40x125 Feet, man benötigt 2 Lots um bauen zu dürfen, daher sind die meisten Grundstückspreise auf 2 lots bezogen.
  • Directions: Gibt Ihnen die Wegbeschreibung zu der Immobilie. Meistens gehen diese von einer größeren Straße aus, entweder Del Prado Blvd, der eine der Haupt Süd – Nord Verbindungen in Cape Coral ist, oder Cape Coral Parkway – Ost – West Verbindung und ebenfalls Veterans Parkway für Ost – West Verbindung. In Fort Myers ist es meistens US 41 als Haupt Nord – Süd Verbindung.
  • Property Information: Gibt eine Beschreibung der Immobilie, mehr oder weniger, was der Makler glaubt die Immobilie besonderes anbietet. Hier finden Sie auch den Verweis, ob es sich bei der Immobilie um einen Short Sale handelt oder um eine Bank Foreclosure.
  • Status Type: Hier finden Sie: Resale Property, das ist eine Immobilie die bereits gebaut und Bauabgenommen ist und einen Besitzer hat. New construction: ist entweder eine Immobilie, die sich noch im Bau befindet, noch keine Vorbesitzer hatte oder aber noch nicht gebaut ist.
  • Waterfront: sagt Ihnen ob die Immobilie an einem Wasser liegt, das kann ein See, ein Süßwasser Kanal, ein Salzwasser Kanal, der Fluss oder jegliche andere Wasserflächen sein.
Waterfront: Ob die Immobilie am Kanal, See oder Fluss liegt.
Waterfront: Ob die Immobilie am Kanal, See oder Fluss liegt.
  • Building: Ist in der Regel lediglich bei Wohnungen wichtig nicht bei Häusern, es ist die Nummer des Gebäudes in einer Wohnanlage.
  • Total Floors: die Anzahl der gesamten Stockwerke des Gebäudes.
  • Furnished: Möbliert oder Unmöbliert.
  • Approx. Total Area: Ist die Gesamt Wohnfläche, das beinhaltet die Garage und alle anderen Wohnflächen auch die, die nicht "gekühlt" sind.
  • Lot Size - Back: Grundstück Größe hinten. Right: Grundstücksgröße an der rechten Seite.
  • Elevator: Aufzug.
  • Garage: Attached: an das Haus angeschlossen, Detached: Extra Gebäude für die Garage.
  • Legal Unit: Cape Coral ist neben den GEO Areas auch in Units unterteilt, diese gibt Ihnen eine engere Eingrenzung für eine bestimmte Gegend, auch diese Units sind in den meisten Straßenkarten angegeben, die Ihnen ein Immobilien Makler gibt.
  • Roof: Dach, hier wird gesagt, wie das Dach gedeckt ist, Tile = Ziegel, Shingle = ein gängiges und robustes Dach Material besonders für Florida, Metall = Metall Dach, sehr gut für Florida geeignet, die meisten Dachdecker geben eine fast lebenslange Garantie auf ein Metall Dach.
  • Irrigation: Ist unbehandeltes Wasser, das für das Rasen Sprengen benutzt werden kann. Dieses wird entweder aus dem eigenen Brunnen (Well) gezogen oder aber aus Stadtwasser aus einer getrennten Leitung, hier findet man häufig: Well, d.h. das Wasser kommt aus dem eigenen Brunnen, dual: d.h. es gibt eine getrennte zentrale (Stadtwasser) für dieses Wasser, oder central. Hier findet man auch "assessments paid", d.h. die Anschlußgebühren sind bezahlt oder "assessments unpaid", d.h. die Anschlußgebühren für die Stadt sind entweder noch insgesamt offen oder aber nur teilweise bezahlt.
  • Cooling: Sagt, wie das Haus gekühlt wird. Central: Zentrale Klima Anlage, Wall Unit: ist eine Klima Anlage, die am Fenster hängt, Ceiling Fans: sind Ventilatoren.
Häuser werden in Amerika entweder Zentral, über ein Fenstergerät und meist zusätzlich mit einem Deckenventilator gekühlt.
Häuser werden in Amerika entweder Zentral, über ein Fenstergerät und meist zusätzlich mit einem Deckenventilator gekühlt.
  • Flooring: Bodenbelag, hier findet man: Tile: Fliesen, Carpet: Teppich, Wood: Parket oder anderer Holzboden, Vinyl: Linolium
  • Rear Exposure: Ausrichtung der Rückseite des Hauses E: Ost, W: West, N: Norden, S: Süden und dann natürlich alles dazwischen wie bspw. SW für Süd West.
  • Sewer: Abwasser, hier findet man entweder Central = zentrale Abwasser Versorgung, Septic: eigene Abwasserversorgung, und auch hier findet man häufig den Verweis auf die unpaid oder paid assessments.
  • View: gibt Aussagen über die Aussicht an, hier kann stehen: Landscaped area (meistens ist der Garten damit gemeint), Water (Aussicht auf eine Wasserfläche).
  • Private Pool: eigenes Schwimmbad.
    Pool Description: Ist die Beschreibung des Schwimmbads, below ground = in den Boden eingelassenes Schwimmbad, above ground = ein aufgestelltes Schwimmbad
  • Interior features: Gibt Auskunft über die Innenausstattung der Immobilie, Cathedral Ceilings = Hohe Decken, Window Covering = Vorhänge oder Lamellen
  • Private Spa: Whirlpool, Massage Becken
  • Guest House: Gästehaus
  • Possession: Übernahme des Hauses, hier in unserer Gegend muss die Immobilie beim Kaufabschluß übergeben werden, d.h. der Verkäufer muss am Abschlußtag aus dem Haus ausgezogen sein, es sei denn es ist gesondert und vertraglich anders vereinbart. Daher sehen Sie meistens bei diesem Punkt: at closing = beim Kaufabschluß.
  • Road: beschreibt die Strasse an der die Immobilie gelegen ist. City Maintained = von der Stadt in Stand gehalten, Paved Road = asphaltierte Strasse, Private Road = private Strasse
  • Zoning: Nutzung der Immobilie, R1-D = zum Beispiel Wohnimmobilie
  • Unit Floor: Stockwerk auf dem die Immobilie ist, meistens nur bei Wohnungen wichtig, nicht bei Häusern.
  • Den: Ein Den ist ein Zusatzraum, häufig als Büro verwendet oder als Fernseh- oder Hobbyzimmer
  • Ownership Desc.: Beschreibt wer der Besitzer ist, bspw. eine Einzelperson, eine Firma, eine Bank oder Andere.
  • Pets: besagt ob Haustiere erlaubt sind, meistens für Wohnungen wichtig oder in geschlossenen Wohnanlagen – bei Häuser sieht man meistens: no approval needed = man benötigt keine Genehmigung um Haustiere zu halten
  • Cable available: Kabel für Fernsehen und Computer erhältlich
  • Garage Spaces: Anzahl der Garagen Plätze
  • Contruction: Beschaffenheit des Hauses: CBS = Beton Blöcke, Wood Frame = Holz Haus, Manufactured: Fertig Haus
    Restrictions: sind nur in geschlossenen Wohnanlagen oder bei Wohnungen, diese geben bestimmte Beschränkungen an, bspw. Baustil, ob Vermietungen erlaubt sind oder nicht.
  • Exterior features: gibt an ob Außenanlagen vorhanden sind, wie bspw. Eingezäuntes Grundstück, Schuppen oder andere.
  • Security: Gibt an ob die Immobilie über besondere Sicherheitsvorkehrungen verfügt, wie bspw. Alarmanlage
  • Water: gibt an wo das Wasser herkommt, hier auch wieder central = zentrale Wasserversorgung, well = eigener Brunnen, und hier findet man auch wieder assessments paid oder assessments unpaid, siehe auch oben unter irrigation und sewer.
Eine typische amerikanische Küche mit Kochinsel und rießigen Kühlschrank.
Eine typische amerikanische Küche mit Kochinsel und rießigen Kühlschrank.
  • Windows: Fenster, hier wird beschrieben, welche Art von Fenstern in der Immobilie sind, bspw. Sliding = Schiebetüren.
  • Heat: beschreibt die Art der Heizung (und ja manchmal braucht man die auch in Florida, so ca. 6 Tage im Jahr) meistens heizen die Klima Anlagen auch und Sie finden hier dazu die Angabe: central = zentrale Heizung
  • Kitchen: gibt Besonderheiten über die Küche an, wie bspw. Pantry = Vorratskammer, Island = Kücheninsel und so weiter
  • Master Bath: ist die Beschreibung der Dusche oder Badewanne, bspw. Shower only = nur Dusche, tub/shower combination = kombinierte Badewanne und Dusche, tub only = nur Badewanne, tub and shower separated = Dusche und Wanne getrennt.
  • Equip/Appliances: in den meisten Immobilien werden alle Küchengeräte wie bspw. Kühlschrank, Spülmaschine, Herd, Backofen, Mikrowelle, Waschmaschine, Trockner mit verkauft und sind im Kaufpreis eingeschlossen. Hier findet man auch andere Dinge, wie bspw. Hurricane Shutters und mehr
  • Dining Discription: beschreibt das Esszimmer oder aber die Essgelegenheiten im Haus, Dining – living ist ein Esszimmer dem Wohnbereich eingegliedert, bar = Küchentheke, formal dining = getrenntes Esszimmer

Foreclosure

Foreclosure bedeutet, dass die Immobilie der Bank oder einem privaten Geldleiher gehört und diese haben die Immobilie dem Besitzer weggenommen, da dieser sehr wahrscheinlich die monatlichen Zahlungen nicht gemacht hat. Diese sind in der Regel sehr gut in der Abwicklung, da die Bank/Geldleiher die meisten Unstimmigkeiten und Altlasten bereits bereinigt hat und daher die Title Search in der Regel als "frei" zurückkommt.

Short Sale

Short Sales sind, im Gegensatz zu Bank Foreclosures, ein Problem zum Abschluss zu bringen. Hier gehört die Immobilie noch dem Verkäufer, dieser ist jedoch mit seinen Hypotheken Zahlungen zurück für wahrscheinlich ein paar Monate.

Das Haus/die Immobilie ist im derzeitigen Markt weniger Wert als die Hypothek, die auf dieser Immobilie ist. Die Bank verspricht dem Verkäufer, dass wenn dieser die Immobilie für weniger verkauft als er schuldet, die Bank ihm die restlichen Schulden erlässt. (so sagen die jedenfalls) Natürlich möchte die Bank diese Verluste nicht wirklich hinnehmen.

Wenn wir jetzt ein Angebot auf ein solches "Short Sale" machen, muss der Verkäufer und natürlich auch seine Bank diesem Vertrag zustimmen. Der Verkäufer unterschreibt in der Regel umgehend, die Bank jedoch lässt sich Zeit. Es können Monate vergehen und die Bank rührt sich einfach nicht, sagt nicht nein und sagt nicht ja.

Selbst mit einem Angebot zum vollen Preis weiß man für Wochen oder Monate nicht, ob der Käufer das Haus bekommen kann oder nicht. Und kommt dann endlich eine Antwort und die Antwort lautet "nein", fängt für den Käufer die ganze Haussuche von vorne an.

Hier noch eine kleine Anmerkung: Viele der Hausbesitzer, besonders die, die in den Jahren 2005 und 2006 gekauft haben, haben eine sogenannte Mortgage Insurance. Diese Versicherung zahlt bei einem möglichen Verlust bei einer Bank Foreclosure die Differenz an den Hypotheken Halter (die Bank). Bei einem Short Sale hingegen zahlt die Versicherung nicht. Daher lassen viele Banken ein Haus lieber in Bank Foreclosure gehen, als es im Short Sale zu verkaufen.

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Bernd Krammer von USA Reisetipps

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